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一、案例事實

  姜老先生是河南省魯山縣人,原本在當地是一名小學教師,已婚、育有一子,1947年因為戰亂與妻小離散之後,因緣際會來到了台灣。在台灣仍然擔任教師的工作,數年後認識了同為教師的楊女,楊女對老姜在大陸老家的情況完全知曉,倆人相戀、結婚、育有三名子女。1988年老姜從教職退休,與楊妻商議後決定倆人一同回到魯山縣老家探親。當回到老家時才得知元妻早在與老姜失散後的第三年就因病亡故、而老姜及元妻的父母也在元妻死亡前就已亡故,長子幸賴親戚撫養才得以長大成人,雖然有了自己的家庭也當了祖父,但是因為教育與經濟條件不好,一家人只能靠著打零工賺取微薄工資糊口。

  老姜自覺愧對長子,因此徵得楊妻首肯、並攢存數年積蓄後,於2004年1月6日在老家縣城從一家房地開發公司買了一間二樓式的預售商品房,並簽訂了“商品房買賣合同”,打算讓長子一家能夠有個安身的窩。依據合同約定:房屋所在地、房屋建築面積為182㎡,前後院合計38㎡,價購面積共220㎡、買賣價金金額為78萬元人民幣(老姜選擇以現金一次性支付)、開發基地預計2005年5月31日完成開發建造、2005年8月31日前應完成房屋交付,但如不能按期交屋應當以書面在期限到期前20日前通知、2005年12月31日前應完成房屋所有權及土地使用權的移轉登記,並交付產權權屬證書,但如不能按期交屋應當以書面在期限到期前20日前通知、開發商如有違約情況,買受人應當以書面催告定期按約履行,如果仍不按約履行的,每日以價金金額1‰計算違約金、因合同發生的糾紛,以魯山縣人民法院為管轄法院。

  不料,老姜在簽署了購房合同之後不久即與楊妻先後謝世,而大陸長子及台灣子女對於老姜買房一事均不知曉。直到2021年4月份台灣子女才發現這份合同,經與大陸長子聯繫並確認開發基地並未完工、開發基地被縣政府收回另行出讓其他開發商進行開發。台灣子女因而向律師詢問該如何處理後續。

二、購房時應當注意的問題

  在分析本案前,我們需要先針對以下有關購房時應當注意的問題逐一釐清,以便進而了解在討論本案時必須注意的面向。

(一)、房地開發商的資質問題

  一個房地產開發項目會涉及到土地取得、資本集中、建設能力、預售登記、準時交房、辦理登記等幾個問題,而這些問題都匯集到一個大問題,就是房地開發商的資質問題。

        1、土地取得

  因為大陸實行土地的社會主義公有制,依據《土地管理法》第9條規定“城市市區的土地屬於國家所有,而農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。”

  故此,房地開發商如果要在一塊城市市區土地上進行房地產開發項目,依據《土地管理法》第55條第1款規定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後,方可使用土地”;依據《城市房地產管理法》第8條規定“土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為”。同時,並且依法辦理土地使用權的登記。

       2、資本集中

  依據《城市房地產開發經營管理條例》第5條第1款規定“設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:(一)有100萬元以上的註冊資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。”、第13條規定“房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低於20%。”

  所謂資本金制度,是指1996年8月23日大陸國務院所發佈的《關於固定資產投資項目試行資本金制度的通知》,而在該通知規定從1996年開始,對各種經營性投資項目,包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度,投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。而所謂的項目資本金,是指在投資項目總投資中,由投資者認購的出資額,對投資項目來說是非債務性資金,項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益,也可轉讓其出資,但不得以任何方式抽出。

  其後在2004年4月,為加強宏觀調控,調整和優化經濟結構,大陸國務院下發了《關於調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》,將房地產開發項目(不含經濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年5月25日,國務院常務會議決定調整固定資產投資項目資本金比例,調整後,保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其它房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

        3、建設能力

  一個房地產開發項目的建設,需要依靠的不僅僅只有合法的企業組織、合規的資本金比例,更需要的是房地產開發企業的建設能力。

  依據《房地產開發企業資質管理規定》第5條第1款規定“房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。”、第6條第1款規定“新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,在資質審批部門的網站或平台提出申請備案事項,提交營業執照、企業章程、專業技術人員資格證書和勞動合同的電子材料。”第2款規定“房地產開發主管部門應當在收到備案申請後30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。”第4款規定“自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的,《暫定資質證書》有效期不得延長。”、第8條規定“申請《暫定資質證書》的條件不得低於四級資質企業的條件。”

        4、預售登記

  一項房地產開發建案在進行到一定的程度,開發商是可以開始對建案的商品房進行預售,但是必須符合法定程序。

  依據《城市房地產管理法》第45條第1款規定“商品房預售,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。”、第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”、第3款規定“商品房預售所得款項,必須用於有關的工程建設。”

        5、準時交房

  在一般的情況下,購買已建成的房屋或是興建中的預售屋都必須簽署合同,在合同中也會針對合同當事人、房屋座落位置及面積與價金、開工日期及施工期間與竣工日期、驗收房屋程序、交付房屋程序、稅金繳納義務歸屬、辦理及領取產權證書、違約及罰則等事項逐一詳列。

  依據《合同法》(舊法,因《民法典》施行而廢止,但在本案發生購房的時間仍屬有效施行的法律)第94條規定“有下列情形之一的,當事人可以解除合同﹕(一)因不可抗力致使不能實現合同目的﹔(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務﹔(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行﹔(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的﹔(五)法律規定的其他情形。”

  因此,如果合同有明定交屋期限、違約及罰則的條款,開發商就有準時交房的義務。

        6、辦理登記

  土地使用權及房屋所有權二者都確定歸屬於自己,對於購買房屋的人來說,才是最終目的的實現。因此,為了實現這個目的,就必須完成登記。

  依據《城市房地產管理法》第61條第3款規定“房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”而要完成上述的辦理登記作業,必須開發商的配合,所以開發商的資質條件在這個問題上仍然佔有重要程度。

延伸閱讀:房屋產權糾紛應該如何處理(二)-應當如何主張

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