房屋產權糾紛應該如何處理(三)-主張的權利及如何主張
(三)、本案可以主張的權利
1、應主張債權請求權
從上述的分析，我們可以瞭解老姜與楊妻所遺留的不是房地產的物權，而僅僅只是一項債權。房屋既然未經開發商交付給老姜，因此老姜沒有佔有的事實、開發商沒有建設完成並辦理產權登記，因此老姜也沒有登記為所有權人的事實。因此，老姜所遺留的只是基於“商品房買賣合同”可以要求開發商“按期施工完工、準時交付房屋、按期辦理產權移轉登記”的權利，而這項權利屬於債權。
2、誰主張債權請求權
老姜、元妻、楊妻都已經先後死亡，老姜與元妻的父母也都已經死亡，楊妻的父母的死亡時間因為未確定，暫且略過不論。目前第一順序的繼承人僅剩大陸長子、台灣子女等四人，因此這四人對於上述的債權請求權都可以表示繼承。在完成繼承之後，此四人也就取得了債權人的身分而可以向開發商提出債權請求權（包含違約金請求權）。
(四)、本案應如何主張
這個段落我們要對本案最後一個問題提出說明。
老姜與楊妻在案例事實中雖然沒有明確的死亡時間，但是可以確定的是從2004年1月至2021年4這段長達17年的時間裡，姜家對於“商品房買賣合同”的權利義務並未提出任何主張。我們必須瞭解一件事情，絕大部分的權利行使，法律都會設定一個期限，如：訴訟時效（訴訟權的消滅時效）、除斥期間（合同解除權的行使期間）。訴訟時效又稱消滅時效，指對在法定期間內不行使權利的權利人，使其喪失在訴訟中的勝訴權的法律制度。除斥期間為法定的權利存續期間，因該期間經過而發生權利消滅的法律後果。這兩種制度的區別如下：
首先，適用對象不同：訴訟時效適用於請求權，除斥期間適用於形成權。
其次，法律效力不同：訴訟時效的法律效力表現為勝訴權之喪失，權利本身並不消滅，除斥期間的法律效力表現為形成權的消滅。
再次，價值取向不同：設置訴訟時效的價值在於促使權利人及時行使權利，加速財產的流轉，消滅原有法律關係；設置除斥期間的價值在於消除當事人關係中的不確定、不穩定因素，維護交易安全，維護原有法律關係。
第四，期間和計算不同：訴訟時效一般長於除斥期間，而且訴訟時效可能中止、中斷甚至延長，而除斥期間固定不變。
第五，適用的主動性不同：法官不能逕行適用訴訟時效，只在義務人主張時效利益時，法官才能適用，但是，法官可以依職權主動適用除斥期間。
就本案例事實來說，在什麼情況下會受到訴訟時效的影響？又在什麼情況下會因為除斥期間而不能主張權利？我們分述如下。
1、訴訟時效
依據案例事實當時有效的《民法通則》第135條規定“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”、第137條規定“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。”、第140條規定“訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。”
就本案例來說，老姜與楊妻因為並沒有告訴大陸長子及台灣子女在老家買了一套商品房，以致老姜與楊妻先後亡故後，大陸長子及台灣子女都無法向開發商提出任何基於“商品房買賣合同”的主張，直到2021年台灣子女才發現了合同的存在，這在客觀上是否屬於《民法通則》第137條所規定的20年保護期間？需要更細的事實、更多的證據，才能夠確認。
2、除斥期間
如果老姜的子女在老姜簽署合同經過17年的現在，要求與開發商解除合同，可行或不可行呢？這要從能否行使合同的解除權，也就是解除權是否因為除斥期間而消滅的角度來判斷。
依據當時有效或現行有效的《民法通則》、《合同法》、《民法典》等各項法規中，《民法通則》與《合同法》對於解除權的除斥期間並沒有明確規定，但是在2003年生效適用的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”而《民法典》也在第564條規定“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。”
因此，綜合來看老姜的子女倒是有機會可以向開發商主張解除“商品房買賣合同”、進而主張要求返還老姜支付的購屋價金。
由’汎理顧問有限公司’，吳若源 主任所撰寫。
更多內容請關注 : 台籍大陸律師黃致傑粉絲專頁