fbpx

(二)、購房者應主動承擔的注意義務

  購買一套房屋對一個家庭或是上班族來說,是一件大事、重要的事,畢竟房價不斷飆高但是薪水漲幅卻跟不上。所以,要買一套房屋豈能不慎之又慎?以下我們分別從不同階段來說明購房者應當自行主動承擔的注意義務。

1、查看證明文件

  開發商在建設一個建案、銷售一批房屋,必須備妥許多的證明文件,總的來說就是“五證”“二書”。所謂“五證”是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》;所謂“二書”是指《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》。購房者在不同階段查看時,要特別注意查看上述文件的真實性,也要抄下各證的號碼、及發證的部門,以便向有關部門查對核實。

2、詳讀合同條款

  購房合同是購房者與開發商建立買賣關係的一份重要文書,因此在合同中的重要條款諸如:房屋所占土地的使用權屬、建築標的及品質條款、價款及支付條款、違約條款、房產證的辦理。這些條款都對將來開發商履約有疑問而需要採取訴訟時是非常重要的依據,因此在每個重要條款的文字結構、用語語句,都需要非常仔細詳讀,並且在發生不易解讀或是語句不清時,更需要與開發商反覆確認,如有必要還應當要求更改文字或語句。

3、緊盯建設過程

  買一套房屋對一個家庭或是上班族來說,如同前述,是件大事。因此,購買者對於開發商在一個建案的建設進度、建設情況都必須要有足夠的掌握。要掌握進度與情況,就必須時時緊盯整個建設的過程,也就是盯場。唯有盯場,才能掌握到是否按照合同約定的工期進行、按照合同約定的建材施作、建設過程當中是否存在偷工減料的問題等等與合同履行有重要相關的各項情況。

4、先驗房後交房

  購房者必須切記,交房時應當先驗房、再辦交房手續。驗房時,一是要看房子品質、二是要查“兩書一表”(所謂兩書一表,除了前述的《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》之外,還有《房屋建築工程竣工驗收備案表》)、三是要簽《房屋驗收單》。

  辦理入住手續是交房的正常程式,但通常的做法是讓購房者先在交房文件上簽字,再發批准條,讓購房者到物業管理處去拿鑰匙。等購房者進得房去,發現存在問題,申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況,購房者應當堅持先驗房、後辦理手續,並應將驗房時發現的房屋品質、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面交給開發商並讓其簽收,以免留下後患。或者可在交房文件上註明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣,以有效保障自身的權益。

 

三、本案可以主張的權利及應當如何主張

 

  如案例事實所述,老姜在2004年與開發商簽訂了一份“商品房買賣合同”,買的是一套預售商品房,合同也約定2005年8月31日前完成交房、同年12月31日前完成產權移轉登記並交付產權證書。然而老姜在簽了合同之後,與其妻即先後死亡,老姜的大陸長子及台灣子女都不知道老姜買了房屋。等老姜的子女(包含大陸長子及台灣子女)知道有合同的存在、且進行確認之後,才發現出了大問題。因此,如果現在老姜的子女要主張權利,可以主張哪些權利、又該如何主張呢?以下我們逐一來說明。

(一)、繼承的標的

  依據案例事實的說明,因為房屋並未完工交付,就開發商的角度來說是屬於合同應當履行的義務未履行,致使老姜對開發商有按照合同請求履行義務的權利,這項權利不論是違約金的請求、或是交付房屋的請求,都屬於依據合同發生的請求權,性質上屬於債權請求權,並非物權請求權。

  在此我們花一些篇幅來說明怎樣的情況屬於債權請求權,怎樣的情況屬於物權請求權,以及有怎樣的不同。

1、債權請求權

  債權請求權基本上屬於債權債務關係下的請求權。就本案來說,開發商與老姜成立債權債務關係的依據是“商品房買賣合同”,因此開發商依據合同可以向老姜請求給付價金(因為老姜是簽署合同時即已一次性支付了購房價金人民幣78萬元,所以開發商對於老姜並無任何違約金的請求權存在),老姜依據合同可以向開發商請求交付房屋(包含驗收房屋)、配合辦理產權證書等事項。

2、物權請求權

  物權可以分為動產物權及不動產物權,物權請求權是基於物之所有權、用益物權、擔保物權等權利而行使的請求權。而物權的主張,在不動產物權的情況,必須以登記為主,也就是登記為不動產所有權人、用益物權人、不動產擔保權人(如:不動產抵押權人、質權人、留置權人等)的才能主張不動產物權。

3、二者的不同

    1. 物權請求權的實現或物權性民事責任的承擔,權利人無需證明行為人主觀上有過錯。因為,權利人僅僅要求將受到妨害的物權恢復到其完滿狀態。而受害人欲請求行為人損害賠償者,則應證明其實施侵權行為時主觀有過錯。

    2. 物權請求權的實現不以行為人的行為造成受害人財產損失或其他損失為前提。而行為人承擔損害賠償責任的前提是加害人造成了受害人現有財產或非財產性損害。

    3. 債權請求權的行使有訴訟時效的限制,而物權請求權很難適用訴訟時效。

    4. 物權請求權的行使主體並不局限於物權人本身,因為物權請求權是與物密不可分的,任何對物的佔有構成侵害或妨礙的,物的持有、佔有者即可行使此項請求權。如租賃物的承租人對他人侵害租賃物的行為可以提起訴訟行使上述權利。因此,這是一種對物訴訟。而債權性請求權的行使是以相對人為對象,且以權利人受到實際損害為前提。因此,只有受到損害者才可以侵害方為被告提起訴訟,故這是一種對人訴訟。

(二)、繼承人的確認

  老姜的子女要主張權利之前,因為該份合同所揭示的權利是受領房屋,所以要主張這項權利之前必須先確認繼承人的身分。

1、大陸親屬

  • 配偶

  從老姜的角度來說,老姜有二名合法的妻子,一是留在魯山老家的元妻,二是來台後另娶的楊妻。但是元妻在與老姜分散之後第三年便即病亡,早於老姜死亡,因此老姜的元妻對老姜後買的房屋受領權並無繼承權。

  • 子女

  老姜與元妻所生的子女只有一名,也就是長子。因此,在元妻及老姜先後亡故後,長子作為第一順序的繼承人,自然有繼承權。

  • 父母

老姜與元妻雙方的父母,都在元妻死亡前即已亡故,因此,元妻的父母因為元妻無繼承權自然也無繼承權可言,而老姜的父母因為在老姜死亡之前即已亡故也沒有繼承權,也不存在轉繼承。

2、台灣親屬

  • 配偶

  楊妻與老姜因為是在簽署合同之後先後死亡,姑且不論誰先誰後,既然是配偶就有相互繼承的權利。但是二人之中最後一位死亡時,房屋並未完成交屋、且登記產權歸屬,屬於遺產尚未處理的情況,因此應由其他同為第一順序的繼承人來繼承。

  • 子女

  老姜與楊妻所生育的三名子女,在二人先後亡故後,均為第一順序繼承,當然有繼承權。

  • 父母

  老姜的父母已如前述,不另贅述。但是楊妻的父母因為案例事實並未交代,所以需要分別判斷。

  • 楊妻父母二人均先於楊妻亡故

  在這種情況下,因為事先於楊妻亡故,因此沒有繼承權,也不存在轉繼承。

  • 楊妻父母一人先亡一人後亡

  如果一人先亡一人後亡,先亡者沒有繼承權,後亡者仍有繼承權。如果後亡者最後在遺產尚未處理前也已死亡,那麼楊妻的兄弟姐妹對於後亡者的應繼份額則有繼承權,這是屬於轉繼承的情況。

  • 楊妻父母二人均後於楊妻亡故

  這種情況,楊妻的父母均有繼承權。如果二人在遺產尚未處理前也都亡故了,那麼楊妻的兄弟姐妹對於其父母的應繼份額則有繼承權。

延伸閱讀:房屋產權糾紛應該如何處理(三)-主張的權利及如何主張

加入[台籍大陸律師黃致傑]粉絲團

分享